O pretendente à aquisição de imóvel através da usucapião extrajudicial precisa cumprir uma ampla lista de requisitos e documentos para apresentar no Cartório de Registro de Imóveis, conforme o teor do Artigo 216-A da Lei de Registros Públicos, tais como: ata notarial comprovando o tempo de posse, planta e memorial descritivo do imóvel, certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e demais exigências do Oficial Registrador, entre outros.
O justo título merece destaque, isto porque, raras são às vezes em que o pretendente possui documento que configure ou demonstre a forma de aquisição, ingresso no imóvel, ou sucessão da posse, nos termos do que estabelece o Inciso IV do Artigo 216-A da Lei 6.015/73.
Contudo, no mesmo Inciso IV do citado artigo, consta que o pedido poderá ser instruído também com “quaisquer outros documentos” que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo de posse, senão veja-se:
Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:
IV – justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.
Na prática, alguns Cartórios de Registro de Imóveis não observam tal prerrogativa, ignorando a possibilidade dada no inciso IV do artigo 216-A, ou seja, os “outros documentos” que possam demonstrar a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, e exigindo o justo título, como prova exclusiva.
Deste modo, necessário antever-se que tal exigência, torna inviável, senão impossível a via extrajudicial oferecida pelo legislador, pois não havendo tal documento de forma explícita, os Cartórios indeferem os requerimentos e indicam a opção judicial como sendo a única possível.
Importante saber que não existe remessa automática, e uma vez indeferido o pedido de usucapião extrajudicial no Cartório de Registro de Imóveis, tornando-se necessário reiniciar todos os procedimentos na via judicial.
Aos pretendentes da usucapião judicial ou extrajudicial, não basta apenas o tempo de posse, é necessário a reunião de ampla documentação, além de instruções e informações prévias ao pedido de usucapião, de forma a obter o melhor resultado possível, ressaltando-se que tanto no procedimento judicial quanto no extrajudicial é necessário a assistência de advogado.
Por Euclides Roberto Facchi, OAB-PR 191.189, em 31/08/2023
Advogado no contencioso cível e direito imobiliário