Ser síndico ou administrar condomínios são tarefas bastante desafiadoras, pois há inúmeras situações que podem afetar a coletividade e os interesses da maioria. As questões financeiras para manter um caixa saudável, e o controle da inadimplência podem ser os maiores desafios, já que é preciso ter dinheiro para que não ocorra a interrupção de serviços, ou a paralização de manutenções essenciais ou de melhorias que possam manter, e com sorte valorizar os imóveis.
A inadimplência pode ser um complicador nesses cenários, porque muitas vezes as relações pessoais de amizade ou inimizade podem afetar a tomada das melhores decisões.
Importante destacar que o síndico não pode dispensar juros ou multas, a pretexto de compor acordos, sem que exista aprovação do conselho fiscal ou de assembleia.
Recomendável que, naturalmente a solução da inadimplência, seja buscada pela via extrajudicial, sob a forma de acordos. Entretanto, mesmo durante os acordos há cuidados a serem tomados, para não causar prejuízo ao condomínio, exigido dos síndicos e administradores.
A confissão de dívida é a forma mais comum de firmar esses acordos, porém é juridicamente inadequada e potencialmente perigosa. Em geral, o acordo ocorre mediante algum tipo de parcelamento da dívida, e na maioria das vezes considera-se apenas o total do débito, como se fosse um crédito qualquer. Nem sempre existe o conhecimento que o débito condominial, não é apenas um crédito (ou título executivo extrajudicial), mas essencialmente decorre do imóvel em si mesmo, e o próprio imóvel responderá pelo débito, numa espécie particular de direito real e de obrigações, chamado de obrigação propter rem, que basicamente significa “por causa da coisa”.
Essa característica particular do débito confere garantias e benefícios bastante significativos nos processos de execução judicial, independente de quem seja o proprietário, ou dos tipos de transmissões que tenham ocorrido, sejam elas onerosas, gratuitas (doações ou inventários), ou ainda mediante aquisição em leilões judiciais, pois os débitos condominiais terão sempre a garantia do próprio imóvel como meio de pagamento. Nenhum possuidor pode se opor ao direito do condomínio pela exigibilidade de débitos anteriores à sua aquisição, porque os débitos são do imóvel, ele sempre “persegue o bem “.
Nos débitos condominiais, não há necessidade de reconhecimento do débito, uma vez que ele foi contabilizado nas contas do condomínio, e não há dúvidas quanto à validade ou existência do débito, e nem sobre a legitimidade da cobrança, bastando os boletos vencidos ou planilha de débitos. Ou seja, se o condomínio tem a melhor garantia (que é o imóvel), não deveria firmar acordos mediante mera “confissão de dívida”.
Já a confissão de dívida é basicamente uma novação de dívida, ou seja, uma espécie de contrato onde uma parte reconhece o débito, e o credor tem seu crédito reconhecido, além de condições de pagamento, cujas consequências incluem a alteração dos prazos prescricionais. Portanto, em outras palavras troca-se uma “dívida boa” (porque tem garantia) por outra completamente nova e sem nenhuma garantia real.
O principal perigo de firmar acordos de pagamento de débitos condominiais, mediante confissão de dívida, é que isso significará que há uma novação da dívida com alteração da natureza jurídica do débito, onde o condomínio reconhece que os débitos são uma dívida comum, ou seja, sem a melhor das garantias, que é o próprio imóvel, já que com essa novação, o débito passará a ser da pessoa e não do imóvel.
Havendo o descumprimento do condômino devedor na confissão de dívida, isso certamente será um complicador para executar ou cobrar judicialmente esses débitos, já que o credor (condomínio) voluntariamente reconheceu que não exercerá o direito preferencial sobre o imóvel, e isso faz toda a diferença no andamento processual, principalmente se houverem outras penhoras sobre o imóvel, se o condômino for um inadimplente contumaz, se ocorrerem transmissões do imóvel, ou se o condomínio fornecer declarações que não contenham expressamente a existência desses débitos, ou desses acordos em andamento, etc. Ou seja, muita coisa pode acontecer, muitas discussões podem ser evitadas, e muito tempo processual pode ser necessário para discutir a preferência ou o direito de penhora se houver uma confissão de dívida não cumprida. Uma vez realizada a confissão de dívida, a preferência do direito do condomínio se extinguiu sobre aquelas parcelas e sobre aquele valor.
Para efeitos da execução judicial e do processo em si, as diferenças e consequências são bastante significativas, pois, ou trata-se como confissão de dívida, onde o devedor é apenas a pessoa que assinou, ou como débito condominial, cuja lei prevê o prazo de pagamento do débito em 3 dias, sob pena de penhora direta do imóvel.
Resumindo, nem tudo que parece produzir o mesmo efeito, de fato produz. Os débitos condominiais necessitam de formas e estratégias de cobrança especializada para evitar perdas e prejuízos ao condomínio, inclusive sobre a ocorrência da prescrição e da responsabilização dos síndicos e administradores por prejuízos que causarem nesses contratos de confissão de dívida não cumpridos.
por Melissa Cristine Novak Facchi, OAB-PR 30.001
advogada no contencioso cível e direito imobiliário
em 08/02/2024